Loyers impayés : la procédure d’expulsion étape par étape

En cas de loyers impayés, la procédure d’expulsion suit un ordre strict : commandement de payer délivré par commissaire de justice, délai de six semaines laissé au locataire, assignation devant le juge des contentieux de la protection, jugement, puis commandement de quitter les lieux et, si nécessaire, concours de la force publique. Un locataire ne peut jamais être expulsé du jour au lendemain, et la moindre erreur de forme fait perdre des mois au bailleur.

À retenir

• Le commandement de payer, point de départ obligatoire, ouvre au locataire un délai de six semaines.
• L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.
• La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’expulsion mais pas la procédure.
• Changer les serrures ou couper l’eau sans décision de justice est une infraction pénale.

Loyers impayés et procédure d’expulsion : le cadre légal

Le bail d’habitation relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 24 encadre chaque étape de la résiliation pour impayé. Le bailleur ne peut ni mettre fin lui-même au bail ni reprendre son logement par ses propres moyens : seul un juge peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion, et seul un commissaire de justice (l’ancien huissier) peut l’exécuter.

La clause résolutoire, pivot de la procédure

La clause résolutoire est la stipulation du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation doit la contenir ; elle ne produit toutefois effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Sans clause résolutoire dans un bail ancien, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du contrat (Code civil, art. 1224 et suivants) : le juge apprécie la gravité du manquement, et l’issue est plus longue et plus incertaine.

Bail d’habitation ou bail commercial : deux régimes distincts

Les locaux commerciaux obéissent à des règles propres, détaillées sur la page consacrée aux baux commerciaux.

	Bail d’habitation	Bail commercial
Texte applicable	Loi du 6 juillet 1989, art. 24	Code de commerce, art. L. 145-41
Délai du commandement	Six semaines	Un mois
Juge compétent	Juge des contentieux de la protection	Tribunal judiciaire
Notification au préfet	Obligatoire	Non
Trêve hivernale	Oui	Non, en principe

Les quatre étapes de la procédure

1. Le commandement de payer, délivré par commissaire de justice, ouvre le délai de six semaines.
2. L’assignation saisit le juge des contentieux de la protection, après notification au préfet.
3. Le jugement constate la résiliation, ordonne l’expulsion et condamne au paiement, avec d’éventuels délais.
4. Le commandement de quitter les lieux, puis le concours de la force publique, libèrent le logement.

Le commandement de payer : six semaines pour régulariser

Tout commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice : une lettre recommandée ne suffit pas. S’il vise la clause résolutoire du bail, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. Passé ce délai, le bail peut être résilié de plein droit.

L’acte doit contenir, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, l’avertissement des poursuites encourues à défaut de paiement, et la mention de la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement ainsi que le juge pour obtenir des délais. Une mention oubliée ou un décompte approximatif oblige à tout recommencer.

Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, la caution n’est pas tenue des pénalités et intérêts de retard.

Le bailleur personne morale (hors société civile familiale) doit en outre saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, la CCAPEX, au moins deux mois avant toute assignation, sous peine d’irrecevabilité. Pour un bailleur particulier, le commissaire de justice signale lui-même le commandement à la CCAPEX au-delà d’un seuil de dette fixé par arrêté préfectoral.

L’assignation devant le juge des contentieux de la protection

À défaut de paiement dans les six semaines, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, magistrat du tribunal judiciaire compétent pour les baux d’habitation. L’assignation, délivrée par commissaire de justice, fixe la date de l’audience.

Elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité, afin que les services sociaux réalisent un diagnostic social et financier, transmis au juge.

Le bailleur demande au juge de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion et de condamner le locataire à l’arriéré puis à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, outre les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile. Le locataire peut contester le décompte, invoquer l’indécence du logement ou demander des délais. Le cabinet intervient des deux côtés de ce contentieux des loyers impayés.

Le conseil de l’avocat

Dans notre pratique, la plupart des procédures qui s’enlisent tiennent à un décompte imprécis ou à une notification au préfet faite hors délai. Faites vérifier chaque acte avant sa délivrance et calez la date d’assignation sur celle de l’audience : préparer le dossier avec le commissaire de justice dès le premier acte évite de repartir de zéro six mois plus tard.

Le jugement : résiliation du bail, délais de paiement et trêve hivernale

Le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Il condamne le locataire au paiement de l’arriéré et fixe l’indemnité d’occupation, généralement égale au loyer et aux charges, due jusqu’au départ effectif.

Les délais de paiement accordés au locataire

Le juge peut aussi accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, au locataire en situation de régler sa dette et qui, depuis la loi du 27 juillet 2023, doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si l’échéancier est respecté, la clause est réputée n’avoir jamais joué et le bail continue ; sinon, elle reprend son plein effet et l’expulsion peut être poursuivie sans nouveau procès.

Le juge peut par ailleurs accorder des délais pour quitter les lieux, d’un mois à un an, lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales.

La trêve hivernale

La trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes ou entrée dans les lieux par voie de fait. Elle n’empêche pas la procédure d’avancer : c’est précisément le moment d’obtenir le jugement, pour exécuter l’expulsion dès le 1er avril.

Le commandement de quitter les lieux et le concours de la force publique

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de deux mois pour partir, délai que le juge peut réduire ou supprimer, notamment en cas d’entrée par voie de fait.

Si les lieux ne sont pas libérés à l’expiration du délai, le commissaire de justice se présente au logement, dresse en cas de refus un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet, qui dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus. L’État étant tenu de prêter son concours à l’exécution des décisions de justice, un refus ouvre droit à réparation pour le bailleur.

L’expulsion a lieu un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures, en présence du commissaire de justice et des forces de l’ordre ; les meubles laissés sur place sont inventoriés puis entreposés.

Délais et coûts d’une procédure d’expulsion

Combien de temps faut-il prévoir ?

Étape	Délai légal	Facteurs de rallongement
Commandement de payer	Six semaines	Nullité de l’acte
Assignation et audience	Six semaines minimum avant l’audience	Encombrement du tribunal, renvois
Jugement	Variable	Délais de paiement jusqu’à trois ans
Commandement de quitter les lieux	Deux mois	Trêve hivernale, délais pour quitter
Concours de la force publique	Réponse du préfet sous deux mois	Refus ou retard de l’administration

Mis bout à bout, ces délais portent le plus souvent une procédure complète entre un an et deux ans à Paris, davantage avec des délais de paiement ou une trêve hivernale.

Quel coût pour le bailleur ?

Le bailleur avance les actes de commissaire de justice, à tarif réglementé, et les honoraires de son avocat, fixés par convention écrite (voir les honoraires du cabinet). Le jugement met en principe les dépens à la charge du locataire et peut y ajouter une participation aux frais d’avocat, mais leur recouvrement dépend de sa solvabilité. Une assurance loyers impayés ou une garantie Visale souscrite en amont en couvre une partie.

Caution et surendettement du locataire

La caution solidaire peut être assignée aux côtés du locataire. À l’inverse, un dossier de surendettement recevable suspend les poursuites sur les biens du locataire et peut conduire, sur saisine du juge par la commission, à suspendre l’expulsion ; la dette peut être rééchelonnée, voire effacée.

Les erreurs qui font échouer la procédure d’expulsion

• Un commandement mal rédigé ou ne visant pas la clause résolutoire : l’acte est nul et le délai de six semaines repart de zéro.
• Un décompte erroné, qui mélange loyers, charges non régularisées et frais divers : le juge peut vérifier d’office chaque élément de la dette.
• L’oubli de la notification au préfet ou, pour un bailleur personne morale, de la saisine de la CCAPEX : la demande est irrecevable.
• Un échéancier amiable sans écrit ni réserve : le locataire peut soutenir que le bailleur a renoncé à la clause résolutoire.
• Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité : c’est le délit d’expulsion illégale, puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende, outre les dommages-intérêts.
• Attendre trop longtemps : au-delà de trois ans, les loyers les plus anciens sont prescrits.

Chaque erreur se paie en mois d’occupation sans loyer : c’est pourquoi le cabinet, formé en cabinets spécialisés en droit immobilier, vérifie chaque acte avant sa délivrance.

Textes de référence

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, art. 7-1 et 24
• Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
• Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, art. 7-2
• Code des procédures civiles d’exécution, art. L. 141-1, L. 153-1, L. 412-1 à L. 412-6 et L. 433-1 et suivants
• Code de commerce, art. L. 145-41
• Code civil, art. 1224 et suivants et art. 1343-5
• Code de procédure civile, art. 696 et 700
• Code pénal, art. 226-4-2
• Code de la consommation, art. L. 722-2 et suivants

Ce qu’il faut retenir

• Aucune expulsion sans commandement de payer, jugement et commandement de quitter les lieux.
• Le commandement de payer ouvre un délai de six semaines ; ses mentions sont prescrites à peine de nullité.
• L’assignation est notifiée au préfet six semaines avant l’audience ; les bailleurs personnes morales saisissent la CCAPEX deux mois avant.
• Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement au locataire qui a repris le versement du loyer courant.
• La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution, pas la procédure.
• Une procédure complète dure le plus souvent entre un an et deux ans ; chaque erreur de forme ajoute des mois.

La page dédiée aux loyers impayés et à l’expulsion détaille l’accompagnement du cabinet, côté bailleur comme côté locataire. Pour faire le point sur votre situation, vous pouvez prendre rendez-vous avec Maître Boccara : rappel sous 24 heures ouvrées.