Avocat loyers impayés et expulsion de locataire à Paris

Loyers impayés : le cadre légal de la procédure d’expulsion

Le loyer impayé est le premier contentieux locatif. Pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, la procédure d’expulsion suit un enchaînement strict fixé par son article 24 : commandement de payer, délai de six semaines, saisine du juge, jugement, commandement de quitter les lieux. Chaque étape a son délai, et chaque oubli se paie par la nullité de l’acte ou l’irrecevabilité de la demande.

La clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayé, est obligatoire dans les baux d’habitation depuis la loi du 27 juillet 2023. Elle ne joue qu’après un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (l’ancien huissier), resté sans effet pendant six semaines. Cet acte doit comporter des mentions obligatoires (décompte de la dette, rappel du délai, avertissement, possibilité de saisir le juge ou le fonds de solidarité pour le logement), à peine de nullité.

Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. L’assignation lui est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité, pour permettre un diagnostic social et financier du locataire. Les bailleurs personnes morales, hors sociétés civiles familiales, doivent en outre saisir la CCAPEX (commission de prévention des expulsions) deux mois avant d’assigner.

Vos droits selon votre situation

Bailleur : récupérer les loyers et votre logement

Vous pouvez agir dès le premier impayé, sans attendre que la dette s’alourdisse. Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle échappe aux pénalités et intérêts de retard. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat, sous peine de perdre la garantie.

Devant le juge, vous demandez le constat de la résiliation du bail, la condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation, et l’expulsion. Après le jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux ; l’expulsion ne peut intervenir que deux mois plus tard. Si le locataire résiste, un procès-verbal de tentative d’expulsion est dressé et le concours de la force publique est requis auprès du préfet. Son refus, ou son silence pendant deux mois, engage la responsabilité de l’État et vous ouvre droit à indemnisation.

Locataire : obtenir des délais et éviter l’expulsion

Le commandement de payer n’est pas une décision d’expulsion. Vous avez six semaines pour régler ou pour demander des délais au juge. À l’audience, celui-ci peut vous accorder jusqu’à trois ans pour apurer la dette, à condition que vous ayez repris le paiement du loyer courant ; la clause résolutoire est alors suspendue et le bail se poursuit tant que l’échéancier est respecté.

Si l’expulsion est ordonnée, le juge peut encore accorder un délai pour quitter les lieux, d’un mois à un an, lorsque le relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Le cabinet vérifie aussi la régularité de chaque acte du bailleur : un commandement incomplet, une assignation non notifiée au préfet ou une dette contestable (charges non justifiées, dépôt de garantie non déduit) peuvent faire échec à la demande ou en réduire le montant.

Ce que fait concrètement le cabinet

Côté bailleur, Maître Boccara vérifie le bail et le décompte, prépare le commandement de payer avec le commissaire de justice, rédige l’assignation et plaide l’audience. Elle suit ensuite l’exécution jusqu’à la remise des clés : commandement de quitter les lieux, réquisition de la force publique, recours contre l’État en cas de refus. Chaque délai est anticipé pour éviter les temps morts.

Côté locataire, le cabinet constitue le dossier de demande de délais (revenus, reprise des paiements, démarches auprès des organismes sociaux), négocie un échéancier avec le bailleur et fait recalculer une dette contestée. Il intervient également en bail commercial, où la clause résolutoire suit un régime distinct. Les honoraires sont fixés par convention écrite, le plus souvent au forfait par étape : voyez la page honoraires.

Les erreurs à éviter et les délais à ne pas manquer

• Se faire justice soi-même. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité : c’est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende, qui retourne le dossier contre le bailleur.
• Un commandement de payer incomplet. Une mention manquante ou une erreur de décompte entraîne sa nullité et oblige à tout recommencer.
• Oublier le préfet ou la CCAPEX. L’assignation non notifiée au préfet six semaines avant l’audience est irrecevable ; pour un bailleur personne morale, l’absence de saisine de la CCAPEX l’est aussi.
• Laisser courir la dette. Plus l’arriéré est élevé, moins les délais accordés seront réalistes et moins le bailleur a de chances d’être payé.
• Pour le locataire, ne pas se présenter à l’audience. Le juge n’accorde de délais qu’à celui qui justifie de sa situation et de la reprise des paiements.

Cas particuliers : squat, logement abandonné, colocation

La loi du 27 juillet 2023 a durci le régime des occupants entrés dans les lieux par voie de fait (squat) : ils ne bénéficient ni des délais de grâce ni de la trêve hivernale, et une procédure administrative d’évacuation peut être demandée au préfet. Elle a aussi créé une infraction de maintien dans les lieux, punie d’une amende, visant le locataire qui reste malgré un jugement définitif et un commandement de quitter les lieux expiré, sous réserve d’exceptions (trêve hivernale, délais accordés par le juge, logement social).

Lorsque le locataire est parti sans rendre les clés ni régler sa dette, le bailleur ne reprend pas le logement de lui-même : il fait constater l’abandon par un commissaire de justice, puis fait constater la résiliation du bail par le juge (loi de 1989, art. 14-1). En colocation, la clause de solidarité permet d’agir contre chaque colocataire pour la totalité de la dette, dans la limite de six mois après le départ de celui qui a donné congé. Pour le déroulé complet, lisez notre article loyers impayés : la procédure d’expulsion étape par étape.