Avocat en droit de la copropriété à Paris : AG, charges, syndic

Copropriété : les règles fixées par la loi du 10 juillet 1965

La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, complétés par le règlement de copropriété de chaque immeuble. Le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale, prend ses décisions en assemblée générale ; le syndic les exécute et administre l’immeuble ; le conseil syndical le contrôle. Ces textes sont d’ordre public : toute clause du règlement qui y contrevient est réputée non écrite.

L’assemblée générale, réunie au moins une fois par an, est convoquée par le syndic vingt et un jours au moins avant la réunion, avec un ordre du jour précis et les documents nécessaires au vote. Chaque décision relève d’une majorité fixée par la loi : majorité simple des présents et représentés (art. 24) pour la gestion courante, majorité absolue de tous les copropriétaires (art. 25) pour la désignation du syndic ou les travaux d’amélioration, double majorité (art. 26) pour les décisions les plus lourdes. Une résolution votée à une majorité insuffisante est annulable.

Vos droits selon votre situation

Copropriétaire : contester une décision, faire respecter vos droits

Vous pouvez contester une résolution ou l’assemblée entière si vous avez voté contre ou étiez absent et non représenté, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42). Les motifs sont nombreux : convocation irrégulière ou tardive, question absente de l’ordre du jour, majorité mal calculée, abus de majorité (décision contraire à l’intérêt collectif prise pour favoriser certains copropriétaires), atteinte à vos parties privatives. L’annulation est rétroactive.

Vous pouvez aussi contester une répartition de charges contraire à la loi ou au règlement, exiger du syndic la communication des pièces ou l’inscription d’une question à l’ordre du jour. Si le syndicat vous cause un préjudice, par exemple des infiltrations dues au défaut d’entretien d’une toiture commune, sa responsabilité est engagée de plein droit (art. 14), sans qu’une faute soit à prouver.

Syndicat, conseil syndical et syndic : recouvrer et faire exécuter

Le recouvrement des charges impayées est la première mission du syndic, qui peut agir sans autorisation de l’assemblée. Après une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues de l’exercice et les sommes dues au titre des exercices antérieurs approuvés deviennent exigibles ; le président du tribunal judiciaire, saisi en procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire (art. 19-2). Les frais de relance et de recouvrement lui sont imputés (art. 10-1), le syndicat dispose d’une hypothèque légale et le notaire doit l’avertir de toute vente du lot pour lui permettre de faire opposition sur le prix.

Le syndicat peut également agir contre un copropriétaire qui a réalisé des travaux sans autorisation sur les parties communes, contre un entrepreneur pour des malfaçons dans les parties communes (voyez notre page malfaçons et construction) ou contre un syndic défaillant. Lorsque les impayés atteignent un quart des sommes exigibles, le syndic doit saisir le juge pour faire désigner un mandataire ad hoc.

Ce que fait concrètement le cabinet

Maître Boccara commence par reconstituer le dossier : règlement de copropriété et modificatifs, convocation, feuille de présence, procès-verbal, contrat de syndic, appels de fonds et comptes. Cette analyse permet de dire rapidement si une action est recevable et ce qu’elle peut rapporter. Pour une contestation d’assemblée générale, l’assignation est délivrée au syndic, représentant du syndicat, dans le délai de deux mois ; s’il y a lieu, le cabinet demande la suspension des travaux litigieux.

Pour un syndicat ou un conseil syndical, le cabinet organise le recouvrement des charges (mise en demeure, procédure accélérée au fond, hypothèque, saisie), assiste dans les relations avec le syndic (mise en concurrence, révocation, transmission des archives) et intervient dans les litiges de travaux. Dans les conflits de voisinage, il privilégie une solution amiable rapide, puis engage l’action en cessation du trouble et en indemnisation devant le tribunal judiciaire.

Les erreurs à éviter et les délais à ne pas manquer

• Laisser passer les deux mois. Le délai de l’article 42 court de la notification du procès-verbal, pas de l’assemblée ; une lettre au syndic ou une réclamation amiable ne l’interrompt pas.
• Voter pour, ou s’abstenir, puis contester. Seuls les opposants et les défaillants peuvent agir : faites inscrire votre vote contre au procès-verbal.
• Réaliser des travaux touchant aux parties communes sans autorisation (mur porteur, fermeture d’un balcon, climatiseur en façade) : le syndicat peut exiger la remise en état.
• Ignorer une mise en demeure du syndic. Trente jours après, la totalité des provisions de l’année devient exigible et les frais s’accumulent.
• Saisir le juge d’un trouble de voisinage sans tentative amiable préalable : la demande est irrecevable.
• Signer un contrat de syndic sans le lire. Les honoraires pour prestations particulières et la durée du mandat (trois ans au maximum) doivent être vérifiés.

Questions connexes : travaux, locations de courte durée, achat d’un lot

Les travaux votés (ravalement, rénovation énergétique, ascenseur) s’imposent à tous, y compris aux opposants, une fois le délai de contestation expiré ; leur financement passe par le fonds de travaux obligatoire et le plan pluriannuel de travaux. Les locations meublées de courte durée sont une source croissante de litiges : le règlement de copropriété et, depuis la loi du 19 novembre 2024, un vote de l’assemblée générale peuvent les restreindre. Enfin, l’acquéreur d’un lot doit lire les procès-verbaux et l’état daté avant d’acheter, car les procédures en cours et les travaux votés lui sont opposables ; si un défaut se révèle après l’achat, voyez notre page vices cachés.